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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱
全球买房的风向，一夜逆转。
9月20日，中国住建部一纸文件撕掉实行了19年的封条：外国人买国内商品房不用再证明“自住”，可纯投资、可出租。这是2006年以来的首次松绑，被解读为“吸引外资”的新筹码。
消息公布后，华人圈哗然：“终于能回家买几套房收租了？”
可当中国打开闸门，海外却相反。
过去两年，从北美、到南半球再到亚洲，全球楼市正对外国买家逐一上演“逐客令”，重重施压限制他们购房。
太平洋那头，美丽国在联邦层面虽仍没设限，但地方已动手。德州、佛州、北卡等30多个州陆续提交法案，禁止“敌对国”公民购地买房；部分条文甚至把“绿卡以下”一律归入高风险人群，立法只是时间问题。
加拿大更干脆，2023年起联邦重拳出击：三年内禁止外籍个人及公司购买已建成住宅；安省追加25%的NRST，BC省20%外国买家税再叠年度空置税，一套500万加元的房子，光税就200万。
欧盟阵营同样不客气。西班牙2025年4月起给“非居民”送上重锤：不常住即按房价100%征收房产税，相当于买两套房交一套的钱；同期“黄金签证”直接停发，买房送护照成为历史。
澳大利亚紧随其后，宣布2025年4月1日至2027年3月31日全面禁止外国人购二手房，违规即强制出售+罚款，连“以房养学”的门也一并焊死。新西兰早在2018年就禁止外籍买家购二手房。
至于亚洲圈也并不手软，韩国今年刚吧将首尔、京畿道等30个市县划为“外国人土地交易许可区”，先批后买，获批后4个月内必须入住并连住两年，把投资客直接劝退。新加坡2023年起外国人购房额外印花税高达60%，全球最高，有地住宅干脆不卖给外籍，除非特批。
一圈下来，全球买家面临主流市场“无房可买”的境地，并非夸张。
全球楼市动向也代表着一部分资本热钱的流向。对资产配置、日本楼市感兴趣的朋友，可以下方扫码加入我们的【内部群】，会不定时分享研判资讯和干货：
当主流市场集体关门，资金本能寻找出路。
于是，似乎有默契地，资本热钱的焦点“啪”地定在了日本——这个曾经“失去三十年”的市场，一夜之间成了全球买房人仅剩的自由港。
理由简单粗暴，“三低一高”——低门槛、低利率、低估值、高流动的楼市，放眼全球，同时满足这四项的，只剩日本。
首先是价格依旧洼地。东京23区二手均价虽破1亿日元，听起来吓人，但折成美元仍只有上海内环或曼哈顿三分之一，且日元三年贬值20%，外资自带8折。
还有政策自由，日本对外国人买房近乎零门槛。不限购、无额外税、不需居留，今天飞机落地成田，明天就能买房过户，全球独一份。
与此同时，低息的融资成本叠加租金回报可观。即便是东京23区普通的一间二手公寓，净收租售比仍有4%左右，高出上海1倍、纽约1.5倍；如果是购买大栋楼物业，外国身份也有途径拿到日本银行的低利率贷款，正杠杆游戏还能玩。
最后，还有一点很关键，东京已连续多年成为全球房产交易量最高的城市，今年外资砸进来3万亿，投资金额全球最高，可以想象到其流动性有多高。
可或许也正因为外资过于踊跃，推动着日本楼市房价水涨船高，日本政府对“外国人买房”的现象已从暧昧转向警惕。
仔细一想，目前已经有好几道信号都在显示，海外买家到日本买房的“窗口期”正在合拢。
先是房价，因东京90%的房产交易都为二手房，可即便忽略新房，东京23区二手公寓受高价楼盘拉动，均价也已经破1亿日元。尤其都心6区三年涨幅42%，低估值故事越写越贵。
面对步步高涨的房价，恐防投机加剧，东京开始了区域新房限购试点：千代田区新建塔楼已要求“外籍购房实名制同一楼盘限购1套，且必须持有≥5年”，防止短炒，被视作“限购0.1版本”。
另外，不止关东地区。关西这边，大阪前不久宣布2026年起停止发放新民宿牌照，出发点是为了堵住“买房做民宿”的套利漏洞，但说白了也是为区域购房热降温。
由此可见，如果认为东京楼市值得上车，有计划资产配置的话，还是得抓紧行动。
可以把流程提前拆分做足准备：先在国内线上选房、远程开好海外账户、备好护照和印章证明等等，日本买房过户并不需要本人到场，可直接委托办理。
当然，时间充足的话也可选择飞东京集中看房、签约、付订金，等待司法书士过户、托管公司收租，全程最快三十天便可完成交割。
中国开门，世界关门，日本例外，也不会永久例外，倒计时钟声已经响起。
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